樓市供需兩旺 二線城市已逐漸成房企主戰場!

無錫房產網 2019-04-01 15:27
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最近一段時間以來,二線城市土地回溫明顯,熱點城市例如武漢、成都、合肥、重慶等地的土地呈現出供求兩旺局面。例如,3月21日,合肥主城區與肥西縣6宗涉宅地塊吸引了近50家房企競拍,經過多達800輪的出價,最終6宗地塊均成功出讓,其中4宗的溢價率超過100%,一掃此前市場上已經持續數月的涼意。


       分析人士認為,一線城市受土地供應有限,三四線城市則受市場走冷、土地市場歸于沉寂的影響,地價已經回歸合理水平的二線城市已經迎來拿地良機,而二線城市今年也將是眾多房企的重要戰場。


       不過,對于競爭愈發激烈的二線城市,業內人士提醒房企,需要“順勢而為,守住安全底線”。浙報傳媒研究院院長丁建剛指出,在激烈競爭的城市,盈利非常艱難。更多要靠產品準確定位,甚至產品創新,才能獲得利潤空間。


       二線城市土地市場明顯回暖


       3月21日,合肥出讓主城區與肥西縣6宗涉宅地塊,總出讓面積935.69畝,吸引了融創、金地、旭輝、禹洲等近50家房企競拍。經過多達800輪的出價,最終6宗地塊均成功出讓,共攬金124.47億元。其中,6宗地塊中有4宗的溢價率超過100%,最高溢價率達140%。


       事實上,合肥6宗參拍地塊全部高溢價成交的盛況并不太出人意料:節后以來,類似的火爆場景已經在蘇州、杭州、武漢等熱點二線城市陸續出現,二線城市土地市場“回暖”已是不爭的事實。


       例如,2月22日,春節過后的蘇州首場土拍中,就有超過40家房企參拍,出讓的6幅地塊中有四幅土地溢價率均在25%以上;而杭州開年第一次土拍,四幅地塊中就有兩塊溢價率超過10%,分別為11%和20.1%;2月27日,杭州余杭區又出讓四宗地塊,德信中國旗下的浙江潤楠投資管理有限公司拿下其中一宗住宅地塊,溢價達30.55%。


        相關媒體于3月26日發布的研報顯示,近日土地市場活躍程度增加,尤其是二線城市土地市場出現了量價齊升的情況,這反映出二線城市的市場已出現復蘇信號。


       從院跟蹤監測的數據來看,截至3月25日,3月份一線城市出讓的住宅地塊僅15塊,而二線城市達到了244塊,年后二線城市土地回溫明顯,熱點城市例如武漢、成都、合肥、重慶等地的土地也呈現供求兩旺局面;而克而瑞研究中心近日發布的研究報告也顯示,截至3月13日,通過對2019年一二線城市成交的近千宗土地進行統計分析發現,土地成交集中在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市。


       相關媒體解釋說,一方面,目前土地出讓價格回歸理性,部分土地之前經歷流拍后放松條件重新入市;其次,一二線市場年后回暖,銷售有所增加,迎來樓市“小陽春”;最后,房企在手現金較為寬裕,且融資方面較2018年有所寬松,使得房企回歸一二線城市補貨,因而部分熱點二線城市近日頻頻出現高溢價率地塊。


       主戰場上仍需“順勢而為”


       綜合近日多家上市房企發布的年報及業績會上公布的信息,注意到,盡管不少房企出于對調控政策等的考慮主動降低了業績增速,但在行業規模競爭的要求下,房企對于土地儲備這一核心資產的支出依然在不斷提高。與此同時,除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企及部分區域性房企外,多數大中型房企的布局重心都以一二線城市及核心城市圈為主。


       中原集團創始人、中原集團主席兼總裁施永青告訴,房企聚焦一二線城市非常正常,因為一二線城市能更合理地反映房地產市場的合理需求,對穩住信心也有好處。而值得注意的是,包括在內的數家機構強調,部分房企的回歸一二線戰略正在得到體現,二線城市也將成為房企的重要戰場。


       東方證券分析師竺勁認為,二線城市樓市的回暖,為已提前在二線城市布局的房企奠定了良好的銷售基礎。一線房企的銷售規模已接近天花板,二線龍頭則仍能借助結構性機會實現規模的跨越,具備更高的業績釋放潛力。克而瑞研究報告直言,“總的來看,受一線城市土地供應有限,三四線城市則受市場走冷、土地市場歸于沉寂的影響,二線城市逐漸成為土地市場的主戰場。無錫房產網

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       與上述觀點類似,浙報傳媒研究院院長丁建剛也解釋說,開發商要尋求未來的市場空間。一線城市由于管制較為嚴厲,政治色彩也比較濃,所以大多數開發商把目光投向了優質二線城市。而眾所周知,三四線城市的人口和產業導入能力比較弱,過去幾年中主要是靠棚改貨幣化安置,因此開發商對這些城市比較謹慎。中國指數研究院執行院長陳晟也認為,強二線城市的土地未來是有一定的增值的可能性的,而且會成為重要關注的地方。


       “在當前地價回歸比較合理水平的局面下,不失為拿地良機。”克而瑞研究報告指出,從當前土地供應情況來看,三月底大概率將迎來一波集中供應潮,在地價較為合理、樓市頻現“回暖”跡象的當前,抓住機會搶奪優質地塊是當務之急。


       但在被視作房企主戰場的同時,二線土地市場的競爭自然也更為激烈。克而瑞研究報告認為,可重點考慮人口、產業支撐能力較強的城市,譬如杭州、西安、鄭州等人口流入較多的城市。而那些目前供求關系平衡、房價已經過度透支的城市,雖然存在一定的投資機會,但這個時候拿地的投資回報率也會明顯下滑,建議仍需謹慎處之。


       對于想要積極拿地的房企,丁建剛則給出了“順勢而為,守住安全底線”的建議。其認為,在激烈競爭的城市,盈利非常艱難。更多要靠產品準確定位,甚至產品創新,才能獲得利潤空間。


       58安居客房產研究院首席分析師張波則表示,做好兩個平衡更為重要:“一是平衡好規模化速度和負債水平,過于追求規模化易導致負債水平過高,并伴隨著極大風險;二是平衡好選擇各類城市的覆蓋面和深度,不同類型企業選擇進入城市的級別、城市的深耕度存在較大差異,不應過分追求向頭部房企的拿地模式靠攏。”


       陳晟坦言,在競爭激烈的土地市場中,開發商的土地策略需要發生變化:“在一線城市主要要以城市更新構建產業賦能的模式,二線城市主要的是產城融合的方式,當然還有在都市圈里面的一些三四線城市,主要的就是特色小鎮,包括一些綜合體,鄉村振興等模式。”


編輯者:gc

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